Een huis verkopen uit een erfenis: zo pak je het aan

24 september 2026

Na het overlijden van een ouder, partner of ander familielid komt er veel op je af. Vaak hoort daar ook een huis bij. Blijft er iemand wonen, neemt een van de erfgenamen het over of kies je ervoor om het huis te verkopen uit de erfenis? Kies je voor verkoop, dan wil je weten wat er eerst geregeld moet zijn, wie er mag tekenen en wat de Belastingdienst van je verwacht.

Hieronder zetten we de stappen rustig op een rij. Bij elke stap verwijzen we naar de officiële bron, zoals de Rijksoverheid, de Belastingdienst en Notaris.nl, zodat je precies weet waar je staat.

Wat moet je regelen voordat je een geërfd huis kunt verkopen?

Voordat je een huis uit een erfenis kunt verkopen, moeten twee dingen duidelijk zijn: hoe je de erfenis aanvaardt en wie de erfgenamen zijn. Dat laatste legt de notaris vast in een verklaring van erfrecht.

Zuiver aanvaarden, beneficiair aanvaarden of verwerpen

Als erfgenaam heb je drie keuzes. Volgens de Rijksoverheid betekenen ze het volgende:

Zuiver aanvaarden: je krijgt alle bezittingen, maar je bent ook aansprakelijk voor alle schulden. Ook als die schulden hoger zijn dan de bezittingen.
Beneficiair aanvaarden: je bent niet aansprakelijk voor schulden. Eerst worden alle schulden uit de erfenis betaald, pas daarna wordt verdeeld.
Verwerpen: je ontvangt niets, maar hoeft ook geen schulden te betalen.

Er geldt geen wettelijke termijn voor deze keuze. Kies je voor beneficiair aanvaarden of verwerpen, dan leg je een verklaring af bij de rechtbank. Twijfel je? Een notaris kan je hierover adviseren.

Let op: begin niet te vroeg met opruimen

Let op: neem je spullen mee uit het huis, verkoop je iets of betaal je openstaande rekeningen? Dan heb je volgens de wet de erfenis al zuiver aanvaard. De uitvaart betalen uit de erfenis is de enige uitzondering (Rijksoverheid). Maak dus eerst je keuze, en ga daarna pas aan de slag met het huis.

De verklaring van erfrecht

Een verklaring van erfrecht is een document van de notaris waarin staat wie de erfgenamen zijn en wie bevoegd is om de erfenis af te wikkelen. Om een woning uit de erfenis te verkopen, is meestal zo’n verklaring nodig (Notaris.nl). De notaris kijkt daarvoor ook in het Centraal Testamentenregister of er een testament is. Uit de verklaring blijkt ook wie de koopovereenkomst mag tekenen (Notaris.nl).

Wie mag het huis verkopen?

Wie het huis mag verkopen, staat in de verklaring van erfrecht. In de regel beslissen de erfgenamen samen. Staat er in het testament een executeur benoemd, dan vermeldt de notaris dat in de verklaring, samen met de bevoegdheden die de executeur heeft (Notaris.nl). Een executeur is iemand die de overledene heeft aangewezen om de erfenis af te wikkelen.

Goed om te weten: bij verkoop is het handig om de verklaring van erfrecht te laten inschrijven in het Kadaster. Dan weten kopers zeker dat jij bevoegd bent om het huis te verkopen (Notaris.nl). Kan niet iedereen bij de ondertekening zijn? Vraag de notaris welke mogelijkheden er zijn.

Wat als jullie het als erfgenamen niet eens worden?

Kom je er met de andere erfgenamen niet uit, dan kun je de rechter vragen om een oordeel over de verdeling. Dat is een procedure bij de civiele rechter, waarvoor je verplicht een advocaat inschakelt (Rechtspraak.nl). Dat is wel echt de laatste stap. Meestal kom je er met een goed gesprek en duidelijke informatie samen uit.

Eén erfgenaam wil het huis houden

Wil een van de erfgenamen in het huis gaan wonen, dan koopt die de anderen uit. Notaris.nl raadt aan om in dat geval een makelaar of taxateur de marktwaarde te laten bepalen (Notaris.nl). Zo weet iedereen waar hij aan toe is en voorkom je discussie over wat een eerlijke prijs is.

Wat als er vruchtgebruik geldt?

Bij vruchtgebruik mag één erfgenaam in de woning blijven wonen, meestal de langstlevende partner. Die persoon is geen eigenaar, maar hoeft ook geen vergoeding te betalen. De andere erfgenamen krijgen de blote eigendom: ze zijn wel eigenaar, maar mogen er zelf niet wonen en de woning ook niet verkopen, slopen of weggeven (Belastingdienst).

Staat dit in het testament, dan is verkopen dus niet zomaar aan de orde. Laat de notaris meekijken wat in jouw situatie mogelijk is.

Welke belasting betaal je over een geërfd huis?

Voor de erfbelasting over een woning gaat de Belastingdienst uit van de WOZ-waarde min de hypotheekschuld (Belastingdienst). De WOZ-waarde is de waarde die de gemeente elk jaar voor je woning vaststelt. Wat het huis later bij verkoop opbrengt, is voor de erfbelasting dus niet het uitgangspunt.

WOZ-waarde van het jaar van overlijden of het jaar erna?

Je mag in je aangifte kiezen: de WOZ-waarde van het jaar van overlijden, of die van het jaar erna als die al bekend is. De Belastingdienst adviseert de laagste te kiezen, omdat dat het voordeligst is (Belastingdienst). Vind je de WOZ-waarde te hoog? Dan kun je bezwaar maken (Notaris.nl).

Hoeveel tijd heb je voor de aangifte?

Dat hangt af van het jaar van overlijden. Bij een overlijden in 2025 of eerder moet je aangifte binnen 8 maanden binnen zijn. Voor een overlijden vanaf 2026 heb je 20 maanden de tijd (Belastingdienst).

En zolang het huis niet verkocht is?

Ga je niet zelf in het huis wonen, dan valt het in box 3 van de inkomstenbelasting (Belastingdienst). Fiscale regels verschillen per situatie, dus laat je bij twijfel adviseren door een notaris of belastingadviseur.

Welke kosten lopen door tot de verkoop?

Zolang het huis niet verkocht is, lopen de vaste lasten gewoon door. Denk aan de hypotheek, energie, verzekeringen en een eventuele VvE-bijdrage. Geef het overlijden daarom op tijd door aan onder meer de hypotheekverstrekker, de verzekeraar en het energiebedrijf (Notaris.nl).

Hypotheek: is er een overlijdensrisicoverzekering aan de hypotheek gekoppeld? Dan kan die de hypotheek geheel of gedeeltelijk aflossen. Je hypotheekverstrekker vertelt je hier meer over (Belastingdienst).
Verzekering: vraag bij de verzekeraar na wat de voorwaarden zijn als het huis een tijd leeg staat.
Energie: houd de basisvoorzieningen aan, zodat het huis goed blijft en bezichtigingen prettig verlopen.

Hoe maak je een geërfd huis verkoopklaar?

Begin pas met ontruimen als je de keuze over de erfenis hebt gemaakt. Daarna helpt het om het huis leeg te maken, goed schoon te maken en kleine reparaties uit te voeren. Een leeg of wat gedateerd huis spreekt kopers vaak minder aan. Met verkoopstyling laat je zien wat de ruimtes kunnen worden.

Hoe verloopt de verkoop zelf?

Is de verklaring van erfrecht rond en zijn de erfgenamen het eens, dan verloopt de verkoop grotendeels zoals bij elke andere woning. Je bepaalt samen met de makelaar de waarde en vraagprijs, het huis gaat online, er volgen bezichtigingen en onderhandelingen, en na de koopovereenkomst volgt de overdracht bij de notaris. De notaris lost bij de overdracht de hypotheek af. Wat overblijft, gaat naar de erfgenamen volgens de afspraken over de verdeling.

Met meerdere erfgenamen is het fijn als er één aanspreekpunt is dat iedereen op de hoogte houdt. Bij Thoma Post Makelaars Amsterdam nemen we dat graag van je over, van de eerste waardebepaling tot de sleuteloverdracht. Meer over hoe dat werkt lees je op onze pagina over huis verkopen.

Kortom

Een huis verkopen uit een erfenis begint bij de keuze hoe je de erfenis aanvaardt en een verklaring van erfrecht van de notaris. Daarna beslis je samen met de andere erfgenamen, houd je rekening met de erfbelasting op basis van de WOZ-waarde en de lasten die doorlopen. Neem de tijd voor elke stap en vraag advies waar het nodig is.

Plan een gratis kennismaking

Heb je vragen over een huis uit erfenis verkopen, of ben je op zoek naar een verkoopmakelaar in (Groot) Amsterdam? Bij Thoma Post Makelaars Amsterdam denken we graag met je mee. Geen verplichtingen, gewoon een goed gesprek over jouw situatie en wat de beste aanpak is.

Veelgestelde vragen over een huis verkopen uit een erfenis

Hoe lang duurt het om een huis uit een erfenis te verkopen?

Dat verschilt per situatie. De doorlooptijd hangt vooral af van hoe snel de keuze over het aanvaarden van de erfenis is gemaakt, hoe snel de notaris de verklaring van erfrecht kan opstellen en of alle erfgenamen het eens zijn over de verkoop. Daarna duurt de verkoop zelf ongeveer even lang als bij elke andere woning. Tip: vraag de verklaring van erfrecht zo vroeg mogelijk aan, zodat die niet de vertragende factor wordt.

Hoeveel tijd heb je voor de aangifte erfbelasting?

Dat hangt af van het jaar van overlijden. Was het overlijden in 2025 of eerder, dan moet de aangifte binnen 8 maanden na de overlijdensdatum binnen zijn. Lukt dat niet, dan kun je uitstel aanvragen. Bij een overlijden vanaf 2026 heb je 20 maanden de tijd. Uitstel is dan alleen in uitzonderlijke situaties mogelijk. De precieze inleverdatum staat altijd in de aangiftebrief van de Belastingdienst.

Wat kun je doen als de WOZ-waarde van het geërfde huis te hoog is?

Voor de erfbelasting mag je kiezen tussen de WOZ-waarde van het jaar van overlijden en die van het jaar erna, als die al bekend is. De laagste waarde is het voordeligst. Vind je de WOZ-waarde te hoog in verhouding tot de werkelijke staat van het huis? Dan kun je bezwaar maken. Notaris.nl noemt dit uitdrukkelijk als stap bij het erven van een woning.

Kun je een geërfd huis ook verhuren in plaats van verkopen?

Ja, als erfgenaam kies je wat je met de woning doet: zelf bewonen, verkopen of verhuren. Ga je er niet zelf wonen, bijvoorbeeld omdat je het huis verhuurt, dan valt het in box 3 van de inkomstenbelasting. Verhuren brengt wel extra verantwoordelijkheden met zich mee, zoals onderhoud en afspraken met huurders. Zet de voor- en nadelen daarom samen met de andere erfgenamen goed op een rij.

Hoe weet je of er een testament is?

Dat kun je nagaan via het Centraal Testamentenregister. Daarin staat of iemand een testament heeft laten maken en bij welke notaris het ligt. Vraag je een verklaring van erfrecht aan, dan controleert de notaris dit register standaard en vraagt hij het testament op bij de notaris die het bewaart. Is er geen testament, dan bepaalt de wet wie de erfgenamen zijn.

Heb je nog vragen over jouw situatie of wil je weten wat het huis waard is? We denken graag vrijblijvend met je mee.

Bronnen

Deel dit artikel