Hoeveel moet je overbieden op een huis in Amsterdam?
Actuele cijfers 2025
De Amsterdamse woningmarkt is berucht: woningen staan vaak maar een paar dagen online, bezichtigingen zitten vol en biedingen vliegen over tafel. Voor veel huizenkopers rijst dezelfde vraag: hoeveel moet ik overbieden op een huis in Amsterdam om kans te maken?
Het antwoord verschilt per periode en per buurt. Toch zijn er duidelijke trends zichtbaar. In dit artikel leggen we uit hoeveel er gemiddeld wordt overboden, welke wijken het meest in trek zijn, wat je maximaal kunt overbieden, en hoe een aankoopmakelaar je kan helpen.
Hoeveel wordt er gemiddeld overboden op een huis in Amsterdam?
Overbieden is in Amsterdam de norm. Terwijl in veel Nederlandse steden nog regelmatig op of onder de vraagprijs wordt gekocht, gaat in de hoofdstad het merendeel van de woningen boven de vraagprijs weg.
- In het tweede kwartaal van 2024 werd gemiddeld 9,3% boven de vraagprijs geboden. Bij maar liefst 66% van de verkopen betaalden kopers meer dan gevraagd werd.
- In juli 2025 lag het gemiddelde overbiedingspercentage iets lager, rond de 7,8%, met 80% van de woningen boven de vraagprijs verkocht.
Ter vergelijking: landelijk lag het gemiddelde in 2025 op slechts 4–5%. Amsterdam blijft dus duidelijk een hete markt.
Factoren die bepalen hoeveel je moet overbieden
Niet elke woning vraagt om hetzelfde bod. De hoogte van je overbieding hangt af van verschillende factoren:
- Vraagprijsstrategie van de verkoper
Veel verkopers zetten de woning bewust scherp in de markt om meer bezichtigingen te trekken. Het resultaat: biedingen lopen al snel flink op. - Populariteit van de buurt
Een appartement in De Pijp of Oud-West is veel gewilder dan een huis in Nieuw-West. De locatie bepaalt vaak het percentage dat je moet overbieden. - Staat van de woning en energielabel
Instapklare appartementen met een gunstig energielabel zijn extra aantrekkelijk. Hier wordt vaker hoger op geboden dan bij een woning die nog veel renovatie nodig heeft. - Aantal geïnteresseerden
Hoe meer bezichtigingen en bieders, hoe hoger de prijs kan oplopen.
Populaire buurten en wijken van Amsterdam
Amsterdam is een lappendeken van wijken, elk met hun eigen dynamiek. Een overzicht:
- Centrum: Historische panden en monumentale grachtenpanden. Klein, maar duur. Overbieden is hier standaard.
- De Pijp: Trendy en geliefd bij jonge professionals. Hier wordt vaak meer dan 10% boven de vraagprijs betaald.
- Oud-West: Centrale ligging en bruisende sfeer. Hoge concurrentie en forse biedingen.
- Amsterdam-Noord: Steeds populairder door betere verbindingen en nieuwbouw. Overbiedingen zijn meestal gematigder (5–8%).
- Nieuw-West: Ruimer, vaak met eengezinswoningen. Hier ligt het overbiedingspercentage lager dan gemiddeld.
- Oost: Gevarieerd en opkomend, met hippe buurten rond het Oosterpark en IJburg. Gemiddelde biedingen liggen rond de 8–10%.
Overbieden in Amsterdam: voorbeelden per buurt
Met de huidige marktontwikkelingen ziet dat er in de praktijk zo uit:
- Appartement in De Pijp: Vraagprijs €450.000 → Verkocht voor ca. €490.000 (±9% overboden, soms zelfs hoger).
- Woning in Amsterdam-Noord: Vraagprijs €375.000 → Verkocht voor ca. €405.000 (8% overboden).
- Appartement in Oud-West: Vraagprijs €600.000 → Verkocht voor ca. €648.000 (8% overboden).
- Gezinswoning in Nieuw-West: Vraagprijs €475.000 → Verkocht voor ca. €500.000 (5% overboden).
Let op: dit zijn gemiddelden. In populaire buurten zoals De Pijp of het Centrum kunnen uitschieters oplopen tot 15–20%.
Hoeveel mag je maximaal overbieden?
Er is geen officieel maximum voor hoeveel je kunt overbieden op een huis in Amsterdam. Technisch gezien kun je zoveel bieden als je financieel kunt en wilt. Toch is het belangrijk om een realistisch bod te doen, omdat te hoog overbieden risico’s met zich meebrengt:
- Financiële druk: Je betaalt mogelijk meer dan de werkelijke marktwaarde.
- Hypotheekbeperkingen: Banken verstrekken vaak alleen een hypotheek gebaseerd op de taxatiewaarde van het huis, niet op het overboden bedrag. Dit betekent dat je eigen middelen moet gebruiken om het verschil te betalen.
- Toekomstige waardestijging: Overbieden boven marktwaarde kan risico’s met zich meebrengen als de woningprijs niet verder stijgt of daalt.
Tip: Bepaal vooraf je maximum bod, gebaseerd op marktwaarde, taxatierapporten en je financiële situatie. Een aankoopmakelaar kan helpen om een bodstrategie te bepalen die je kansen vergroot zonder onnodige risico’s.
Is €30.000 overbieden veel?
Of €30.000 overbieden veel is, hangt sterk af van de vraagprijs van het huis en de buurt in Amsterdam:
- Bij een huis van €300.000: €30.000 is 10% boven de vraagprijs, wat duidelijk boven gemiddeld is, zeker in minder populaire buurten.
- Bij een huis van €600.000: €30.000 is 5% boven de vraagprijs, wat in populaire wijken zoals De Pijp of Oud-West vaak voorkomt en nog binnen het marktgemiddelde valt.
In Amsterdam bieden kopers gemiddeld 7–9% boven de vraagprijs, afhankelijk van de wijk. €30.000 kan dus zowel weinig als veel zijn, afhankelijk van de prijs van de woning en de locatie.
Wat zijn de verwachtingen voor de huizenprijs in Amsterdam in 2025?
De huizenprijzen in Amsterdam blijven in 2025 onder druk staan. Analisten van Rabobank verwachten een stijging van 9,2% in 2025, na een verwachte stijging van 8,6% in 2024. ING voorspelt een gematigde stijging van 5,5%. De Nederlandsche Bank houdt het op 7,5%.
Deze stijgingen worden gedreven door factoren zoals woningtekorten, stijgende lonen en beperkte nieuwbouw. In Amsterdam zijn de prijsstijgingen doorgaans hoger dan het landelijke gemiddelde.
Waarom is Amsterdam zo duur?
Amsterdam behoort tot de duurste steden van Europa om in te wonen. De hoge kosten zijn het resultaat van:
- Beperkt woningaanbod: er zijn te weinig koop- en huurwoningen.
- Hoge vraag: veel mensen willen in de stad wonen vanwege werk, cultuur en voorzieningen.
- Beperkte nieuwbouw: er wordt niet genoeg gebouwd om aan de vraag te voldoen.
- Stijgende bouwkosten: nieuwbouw is duurder, wat de prijzen opdrijft.
De rol van een aankoopmakelaar: wat kost dat en wat levert het op?
Veel kopers vragen zich af: hoeveel kost een aankoopmakelaar? De tarieven verschillen, maar gemiddeld betaal je tussen de 1% en 2% van de aankoopprijs of een vast bedrag,
Een aankoopmakelaar kan het verschil maken:
- Toegang tot marktinformatie en transactieprijzen die niet openbaar zijn.
- Kennis van de buurt en realistische biedstrategieën.
- Begeleiding bij bezichtigingen en onderhandelingen.
- Vergroting van je kans op succes, zonder dat je te veel betaalt.
Meer weten over de rol van een aankoopmakelaar? Lees Hoeveel kost een aankoopmakelaar? Voordelen, tarieven en slimme tips
Thoma Post Amsterdam als aankoopmakelaar
Naast verkoopmakelaar zijn wij ook actief als aankoopmakelaar in Amsterdam. We werken met een vast tarief, afgestemd op jouw situatie. Zo weet je vooraf precies waar je aan toe bent, zonder verrassingen achteraf. Wil je weten wat wij voor je kunnen betekenen? Neem gerust vrijblijvend contact met ons op – we denken graag met je mee.
Tips voor kopers die willen overbieden op een huis in Amsterdam
- Doe marktonderzoek: bekijk recente transacties in de buurt.
- Bepaal vooraf je maximum: reken uit wat je financieel aankan.
- Wees flexibel in voorwaarden: snelle oplevering of beperkte ontbindende voorwaarden kan aantrekkelijker zijn voor de verkoper.
- Regel je financiën vooraf: hypotheekverklaring of financieringsvoorbehoud versterkt je positie.
- Schakel een aankoopmakelaar in: vooral in Amsterdam kan dit het verschil maken tussen misgrijpen of succesvol kopen.
Wil jij meer informatie over hoe je het perfecte bod uitbrengt?
Download dan onze whitepaper ‘Bieden als een pro’. Een goed bod is namelijk meer dan een hoog bedrag. Er zit een strategie achter.
Conclusie
Overbieden in Amsterdam is de norm. Gemiddeld gaat het om 7,8–9,3% boven de vraagprijs, afhankelijk van de periode en de buurt. In 80% van de transacties betalen kopers meer dan de vraagprijs.
De hoogte van het bod hangt af van locatie, populariteit van de buurt, de staat van de woning en het aantal geïnteresseerden. In buurten als De Pijp, Oud-West en het Centrum liggen de percentages hoger dan in Nieuw-West of Amsterdam-Noord.
Wil je niet te veel betalen, maar wel kans maken op jouw droomwoning? Dan is de hulp van een aankoopmakelaar vaak onmisbaar.
Referenties:
- Rodi / Huispedia: “Gekte op Amsterdamse woningmarkt is terug”
- Huisverkopen.nl: “Woningmarkt Amsterdam”
- HomeFinance: “Hoeveel overbieden?”
- Rabobank: “Kwartaalbericht Woningmarkt”
- ING: “Woningmarkt 2025”