Hoeveel kost een huis verkopen? Alle kosten op een rijtje
Een huis verkopen is een grote stap. Naast de emotionele kant en de zoektocht naar een koper, brengt de verkoop van een woning ook kosten met zich mee. Veel verkopers vragen zich af: hoeveel kost een huis verkopen nu eigenlijk?
In dit artikel zetten we alle kosten en aandachtspunten overzichtelijk op een rij. Zo weet je precies waar je rekening mee moet houden en voorkom je verrassingen tijdens het verkoopproces.
Wat zijn de kosten bij het verkopen van een woning?
Wie zijn woning wil verkopen, krijgt te maken met verschillende kostenposten. De belangrijkste zijn:
- Makelaarskosten: de courtage of het vaste bedrag dat je makelaar rekent.
- Verkoopklaar maken van de woning: styling, fotografie of kleine klusjes.
- Energielabel: verplicht bij de verkoop van je huis.
- Notariskosten: met name het doorhalen van je hypotheek.
Daarnaast zijn er optionele kosten, zoals een bouwkundige keuring of een extra advertentie op Funda. Het is goed om te weten dat de meeste kosten pas bij de overdracht van de woning via de notaris betaald worden.
Wat zijn de makelaarskosten bij de verkoop van een woning?
De grootste kostenpost bij de verkoop van een woning zijn vaak de makelaarskosten. In Nederland rekenen de meeste makelaars een courtage: een percentage van de uiteindelijke verkoopprijs. Dit ligt doorgaans tussen de 1% en 1,5%, afhankelijk van de makelaar en de regio.
Sommige makelaars werken met een vast bedrag in plaats van een percentage. Daarnaast brengen vrijwel alle makelaars opstartkosten in rekening. Denk aan professionele fotografie, het inmeten van de woning, een meetrapport volgens de NEN 2580-norm, en plaatsing op Funda.
Belangrijk om te weten: makelaarskosten betaal je meestal pas bij de overdracht. De notaris neemt de factuur van de makelaar op in de nota van afrekening.
Wat is de belasting bij huis verkopen?
Veel mensen denken dat je belasting betaalt zodra je je huis verkoopt. Dat klopt niet helemaal. Er is geen directe belasting op de verkoop van een woning. Wel zijn er situaties waarin belasting een rol kan spelen. Denk bijvoorbeeld aan de bijleenregeling bij overwaarde, de verkoop van een tweede woning of beleggingspand, of het meetellen van overwaarde in box 3 wanneer je dit bedrag niet gebruikt voor de aankoop van een nieuwe woning.
Wat is de belasting bij huis verkopen met overwaarde?
Wanneer je je woning verkoopt met winst, spreek je van overwaarde. Dit bedrag wordt niet direct belast. Wel geldt de zogeheten bijleenregeling: als je een nieuwe woning koopt, moet je de overwaarde gebruiken voor de financiering van je nieuwe huis. Doe je dit niet, dan heb je minder recht op hypotheekrenteaftrek.
Gebruik je de overwaarde niet voor een nieuwe woning, dan kan dit vermogen wel meetellen in box 3 van de inkomstenbelasting.
Wat zijn de kosten van de notaris bij huis verkopen?
De koper van jouw woning kiest meestal de notaris en betaalt de kosten voor de overdracht. Maar als verkoper betaal je wél de kosten voor het doorhalen van je hypotheek in het Kadaster.
Deze kosten verschillen per notaris, maar liggen vaak tussen de € 150 en € 300. Heb je meerdere hypotheken of inschrijvingen, dan kunnen de kosten hoger zijn.
Voorbeeld: belasting bij overwaarde
Stel: je verkoopt je woning voor € 400.000, terwijl je hypotheek nog € 250.000 bedraagt. Je houdt dan € 150.000 overwaarde over.
- Koop je direct een nieuw huis van bijvoorbeeld € 500.000, dan moet je deze € 150.000 inbrengen. Alleen over het resterende bedrag (€ 350.000) mag je een nieuwe hypotheek afsluiten met hypotheekrenteaftrek.
- Gebruik je de € 150.000 níet voor een nieuwe woning (bijvoorbeeld omdat je gaat huren), dan telt dit bedrag mee als vermogen in box 3. Heb je hierdoor meer vermogen dan het belastingvrije deel (in 2025 is dit € 57.000 per persoon), dan betaal je jaarlijks belasting over het meerdere.
Dit voorbeeld laat zien dat je niet direct belasting betaalt over de verkoop, maar dat de manier waarop je met de overwaarde omgaat wel gevolgen kan hebben voor je belastingaangifte.
Moet ik mijn energielabel weten bij verkoop van mijn huis?
Ja, een geldig energielabel is verplicht bij de verkoop van je huis. Dit label geeft inzicht in de energiezuinigheid van de woning, van A++++ tot en met G. De kosten voor een energielabel beginnen rond de € 225 en zijn afhankelijk van de grootte van je woning.
Zonder energielabel mag je je woning niet verkopen. Bovendien moet de klasse van het label zichtbaar zijn in de advertentie op Funda en andere kanalen. Voor monumenten en enkele bijzondere objecten gelden uitzonderingen.
Hoe snel kan ik een nieuw huis kopen na verkoop eigen huis?
Na de verkoop van je woning moet eerst de hypotheek worden afgelost. De overwaarde ontvang je via de notaris, meestal op de dag van levering. Vanaf dat moment kun je de opbrengst gebruiken voor de aankoop van een nieuw huis.
Wil je sneller schakelen, dan kun je gebruikmaken van een overbruggingshypotheek. Hiermee koop je alvast een nieuwe woning terwijl je oude woning nog niet is geleverd.
Bijzondere situaties bij verkoop van een woning
Het verkopen van een woning is in de meeste gevallen een rechttoe-rechtaan proces: de verkoper schakelt een makelaar in, er komt een koper en bij de notaris vindt de overdracht plaats. Maar soms zijn er bijzondere omstandigheden die invloed hebben op het verkoopproces. Denk bijvoorbeeld aan een woning die onderdeel is van een erfenis, of aan de uitbetaling van een kindsdeel. Deze situaties vragen vaak om extra juridische en financiële stappen.
Een huis verkopen bij een sterfgeval
Als de eigenaar van een woning overlijdt, wordt de woning onderdeel van de nalatenschap. Erfgenamen beslissen samen of het huis verkocht wordt. De notaris speelt een centrale rol bij de afwikkeling en verdeling van de opbrengst.
Kan ik mijn kindsdeel opeisen bij verkoop huis?
Kinderen hebben recht op hun erfdeel (het zogenaamde kindsdeel) na het overlijden van een ouder. Vaak blijft dit erfdeel “in de woning zitten” totdat de andere ouder overlijdt of het huis verkocht wordt. Bij verkoop kan een kind zijn kindsdeel opeisen.
Erfenis uitbetalen na verkoop huis
De notaris zorgt voor de verdeling van de opbrengst van de verkoop volgens de wet of een testament. Pas nadat alle kosten en schulden zijn voldaan, wordt de erfenis uitbetaald aan de erfgenamen.
Conclusie
Een woning verkopen brengt meer kosten met zich mee dan veel mensen in eerste instantie denken. Je krijgt te maken met makelaarskosten, notariskosten, het aanvragen van een energielabel en soms kosten voor het verkoopklaar maken van je huis. Daarnaast kunnen belastingen en erfrechtelijke situaties invloed hebben op de verkoop.
Door je goed te informeren en de juiste keuzes te maken, voorkom je verrassingen en haal je het beste resultaat uit de verkoop van je woning.
Huis verkopen in Amsterdam?
Ben je van plan je huis te verkopen in Amsterdam? Bij Thoma Post Makelaars Amsterdam adviseren we je graag. Neem vrijblijvend contact met ons op voor een persoonlijk verkoopgesprek en ontdek hoe wij jouw woning succesvol en zorgeloos kunnen verkopen.
