Huren of kopen in Amsterdam in 2026 — wat is slimmer?
De Amsterdamse woningmarkt blijft dynamisch en complex. In 2024 en 2025 zagen we zowel bij huur- als koopwoningen verschuivingen in prijs, aanbod en vraag. Steeds meer Amsterdammers vragen zich af wat in 2026 de verstandigste keuze is: huren of kopen.
In deze blog zetten we de recente huur- en koopcijfers naast elkaar, zodat je een beter beeld krijgt van de actuele markt. We kijken daarbij naar trends, kosten en persoonlijke overwegingen, zodat je een geïnformeerde keuze kunt maken — zonder te veel in een glazen bol te hoeven kijken.
Let op:
De informatie in deze blog is afkomstig uit recente rapporten van de NVM: de Huurmarktcijfers Gemeente Amsterdam (Q4 2024) en de Regionale Analyse Groot-Amsterdam (Q3 2025). Huurcijfers over 2025 zijn nog niet gepubliceerd. Daarom gebruiken we de meest recente huurdata uit 2024 en koopcijfers uit 2025. Dit geeft een actueel, maar niet volledig parallel beeld van de markt.
Huurprijzen in Amsterdam in 2024
Volgens de huurmarktcijfers van de gemeente Amsterdam (Q4 2024) nam het aantal verhuurde woningen flink toe: een stijging van ruim 113% ten opzichte van een jaar eerder. Dit wijst op een groeiend aanbod, vooral in de vrije sector.
Vrije sector-huur
De gemiddelde huurprijs voor woningen boven de liberalisatiegrens daalde licht: van €1.945 in Q3 2024 naar €1.828 in Q4 2024. Dat is een afname van zo’n 6% per kwartaal en 18,6% op jaarbasis. De gemiddelde vierkantemeterprijs van deze vrije sector-huurwoningen lag op €22,90 per m², een lichte daling van 6,3% ten opzichte van 2023.
Bron: NVM
Gestoffeerde en gemeubileerde woningen
Gestoffeerde en gemeubileerde woningen blijven het duurst, met prijzen rond de €3.000 per maand en €31–€32 per m². Dit type woning is populair onder expats en tijdelijke bewoners die comfort en flexibiliteit belangrijk vinden.
Kort samengevat:
- Vrije sector huurprijzen daalden licht in 2024.
- Gemeubileerde huur blijft fors duurder.
- Het aanbod in de huurmarkt nam flink toe, waardoor huurders meer keuze hebben.
Bron: NVM
Bron: NVM
Wat is de liberalisatiegrens?
De liberalisatiegrens bepaalt of een huurwoning valt onder gereguleerde huur (sociale huur en middenhuur) of de vrije sector. Vanaf 1 januari 2025 ligt deze grens op €1.184,82 per maand voor zelfstandige woningen met 186 punten of minder. Woningen boven deze grens vallen in de vrije sector en zijn vrijer in prijsstelling, wat vooral in Amsterdam van invloed is op het prijsniveau.
Koopmarkt in Groot-Amsterdam in 2025
De koopmarkt laat een ander beeld zien. Uit de Regionale Analyse Groot-Amsterdam (Q3 2025) blijkt dat de markt actiever is geworden:
- Aantal verkopen: +24,8% ten opzichte van 2024.
- Gemiddelde transactieprijs: €581.000 (−0,3% op jaarbasis).
- Gemiddelde vraagprijs: €670.000 (−2,5% op jaarbasis).
- Gemiddelde m²-prijs: €7.318 (+2,4% t.o.v. 2024).
- Verkooptijd: slechts 34 dagen gemiddeld.
- 76% van de woningen verkocht boven de vraagprijs.
De markt blijft dus krap (krapte-indicator 2,7), met beperkte keuze en snelle verkopen. Vooral appartementen blijven erg gewild, ondanks lichte prijsdalingen. Kopers moeten vaak snel beslissen en bereid zijn boven de vraagprijs te bieden.
Bron: NVM
Bron: NVM
Trends in de koopmarkt
- Stabilisatie van prijzen: Na jaren van forse stijgingen zien we een lichte correctie, maar grote dalingen zijn voorlopig niet aan de orde.
- Hoge concurrentie: Vooral bij goedgelegen appartementen en woningen onder de €600.000 is de concurrentie hevig.
- Kortere verkooptijden: Snelle verkopen benadrukken het belang van goed voorbereid zijn als koper.
Kostenvergelijking: huren vs kopen Amsterdam
Gemiddelde maandlasten huur (vrije sector)
Bij een huurprijs van €1.828 per maand betaal je jaarlijks ruim €22.000. Dit bedrag kan jaarlijks stijgen door inflatie en marktschommelingen. Huurders bouwen echter geen eigen vermogen op; het is een doorlopende uitgave zonder directe financiële terugverdienwaarde.
Gemiddelde maandlasten koopwoning
Bij een koopprijs van €581.000 en een rente van circa 4%, kom je (inclusief aflossing, belastingvoordeel en onderhoud) uit op maandlasten van ongeveer €2.400–€2.600. Dat is iets hoger dan de gemiddelde huurprijs, maar je bouwt wel vermogen op via aflossing en eventuele waardestijging van de woning.
Belangrijk verschil:
- Bij huren betaal je vooral voor gebruik.
- Bij kopen investeer je in je eigen vermogen en profijt van eventuele stijging van de woningwaarde.
Voor- en nadelen van kopen in Amsterdam
Voordelen:
- Vermogensopbouw op lange termijn: Iedere maand aflossen betekent meer eigen vermogen.
- Stabielere woonlasten: Bij een vaste rente weet je exact wat je betaalt.
- Minder afhankelijk van huurstijgingen: Huur kan jaarlijks flink stijgen, zeker in vrije sector.
- Vertrouwen in de koopmarkt: Ondanks krapte zijn er nog steeds kansen voor kopers die goed voorbereid zijn.
Nadelen:
- Hoge initiële kosten (overdrachtsbelasting, notariskosten, taxatie).
- Minder flexibiliteit bij verhuizing.
- Onderhoud en reparaties zijn voor eigen rekening.
Voor- en nadelen van huren in Amsterdam
Voordelen:
- Flexibiliteit: Makkelijk verhuizen of kleiner gaan wonen.
- Geen groot eigen vermogen nodig: Huurders hoeven geen spaargeld voor aankoop klaar te hebben.
- Geen onderhoudskosten: De verhuurder draagt vaak verantwoordelijkheid voor onderhoud.
- Meer aanbod in 2024/2025: Huurders hebben meer keuze, vooral in de vrije sector.
Nadelen:
- Geen vermogensopbouw.
- Huurprijzen kunnen stijgen, ook al zijn ze recent gestabiliseerd.
- Afhankelijk van verhuurder en huurmarkt, minder zekerheid op lange termijn.
Trend huurprijs Amsterdam 2026 voorspelling
De huurprijzen in Amsterdam zullen naar verwachting blijven stijgen in 2026, met schattingen van rond de 4% door o.a. ABN Amro en ING. Dit komt door aanhoudende factoren zoals stijgende lonen, een tekort aan woningen en de aanzienlijke vraag, hoewel er in 2025 al sprake was van een lichte daling in de gemiddelde huurprijs door meer aanbod van kleinere woningen.
(Bron: dnb)
Trend koopprijs Amsterdam 2026 voorspelling
De koopprijzen in Amsterdam zullen in 2026 waarschijnlijk blijven stijgen, maar in een
langzamer tempo dan in 2025. De geschatte stijging varieert tussen de 3% en 6%, afhankelijk van de bron. Factoren die de stijging remmen zijn onder meer het grotere aanbod door de ‘uitpondgolf’ en verslechterende betaalbaarheid, terwijl factoren zoals een aanhoudend woningtekort en loonstijging de prijzen opdrijven.
(Bron: vastgoedactueel)
Extra overwegingen voor 2026
Naast de directe kosten zijn er nog andere factoren om mee te nemen:
- Levensfase en plannen: Wie bijvoorbeeld studeert, tijdelijk in Amsterdam werkt of vaak verhuist, heeft baat bij huren. Voor wie een gezin wil stichten of langere tijd in de stad blijft, kan kopen aantrekkelijker zijn.
- Renteontwikkeling: Verwachte renteverhogingen of -verlagingen beïnvloeden kooplasten aanzienlijk. Het volgen van renteprognoses is essentieel.
- Beschikbaarheid van woningen: Vooral betaalbare appartementen zijn schaars. Snelle beslissingen zijn vaak noodzakelijk.
- Toekomstige woningwaarde: Historisch gezien stijgt de waarde van woningen in Amsterdam op lange termijn, wat kopen aantrekkelijk maakt.
Conclusie: wat past bij jou in 2026?
Of huren of kopen in 2026 slimmer is, hangt sterk af van je persoonlijke situatie:
- Kopen is interessant als je spaargeld hebt, langere tijd in Amsterdam wilt blijven en vermogen wilt opbouwen.
- Huren biedt rust en flexibiliteit als je twijfelt over je toekomstplannen of liever geen grote investering doet.
De recente cijfers laten zien dat zowel de huur- als koopmarkt enigszins afkoelen. Dat kan kansen bieden — voor huurders die betaalbaarder willen wonen, én voor kopers die nu iets meer keuze krijgen of een betere onderhandelingspositie hebben.
Vragen?
Wil je weten wat er binnen jouw budget mogelijk is in Amsterdam? Onze makelaars helpen je graag bij het vinden van een geschikte koopwoning.
Wij zijn altijd op korte termijn beschikbaar.
Je kunt contact met ons opnemen via:
Tel: 020 305 3370
(tussen 9:00 en 17:30 op werkdagen)
Mail: amsterdam@thomapost.nl