Lijst van zaken woning: dit blijft er achter, dit gaat mee
Je hebt een bod gedaan, de koop is bijna rond, en dan komt er een lijstje langs met daarop de vaatwasser, de gordijnen en de tuinverlichting. Wat gaat er nou eigenlijk mee bij de verkoop van een woning, en wat blijft achter? De lijst van zaken woning geeft daar antwoord op. Het is een document dat je waarschijnlijk pas echt goed doorleest als je zelf koopt of verkoopt, maar dat achteraf voor een hoop discussie kan zorgen als je ‘m hebt overgeslagen. In dit artikel lees je wat er precies in staat, welke roerende zaken meestal achterblijven en waar je op moet letten voordat je tekent.
Wat is de lijst van zaken bij een woning?
De lijst van zaken is een bijlage bij de koopovereenkomst waarin koper en verkoper per item vastleggen of iets in de woning achterblijft, met de verkoper meegaat, of tegen betaling kan worden overgenomen. De lijst is niet wettelijk verplicht, maar bij een NVM-makelaar wordt hij standaard meegestuurd met het modelcontract. En dat is niet voor niets: alleen onroerende zaken, dus alles wat vast aan de woning zit zoals de cv-ketel of de keukenkasten zelf, horen automatisch bij de koop. Losse spullen, van gordijnen tot tuinmeubels, vallen daarbuiten en moeten dus expliciet benoemd worden. De lijst van zaken werkt daarom als een soort checklist per ruimte, zodat jij en de andere partij precies weten waar je aan toe bent.
Verschil tussen roerende en onroerende zaken
Onroerende zaken zitten vast aan de grond of aan de woning en horen automatisch bij de koop, roerende zaken zijn losse spullen die je zonder schade kunt verplaatsen en dus apart afgesproken moeten worden. Denk bij onroerend aan de fundering, de dakpannen, de vaste trap of een ingebouwde keuken die aan de muur is bevestigd. Roerende zaken zijn bijvoorbeeld losse meubels, een vrijstaande kast of de gordijnen.
Dit onderscheid is precies waarom de lijst van zaken bestaat. Onroerende zaken hoef je niet te benoemen, die krijg je sowieso. Roerende zaken moet je juist wel vastleggen, anders is er achteraf niets over te zeggen. Twijfel je of iets roerend of onroerend is? Kijk dan of het nagelvast zit: zit het vast, dan is de kans groot dat het onroerend is en dus met de woning meegaat.
Wat staat er in de lijst van zaken?
In de lijst van zaken staan alle roerende en soms ook onroerende zaken in en om de woning, gegroepeerd per categorie. Denk aan:
- Interieur: vloerbedekking, gordijnen, lampen, spiegels
- Keuken: keukenapparatuur, keukenkasten, kranen
- Sanitair: toilet, douche, wastafel
- Exterieur: tuinaanleg, buitenverlichting, schuur, berging
- Installaties: cv-ketel, zonnepanelen, thermostaat, airco
- Veiligheid en overig: rookmelders, alarmsysteem, brievenbus- en cilindersleutels
Per item vink je aan of iets blijft, meegaat of overgenomen kan worden tegen een vergoeding. Twijfelgevallen zoals een smart thermostaat die eigenlijk gehuurd wordt of een zonwering die apart is aangeschaft, komen zo vroeg op tafel in plaats van pas bij de sleuteloverdracht.
Welke roerende zaken blijven er achter in een huis?
Als vuistregel geldt: roerende zaken die nagelvast zitten, dus vastgeschroefd of ingebouwd, blijven meestal achter. Losse spullen gaan in principe mee, tenzij je iets anders afspreekt. Denk bij ‘blijft meestal achter’ aan inbouwapparatuur, vaste kasten en een ingebouwde wastafel. Bij ‘gaat meestal mee’ hoort losstaand meubilair, kunst aan de muur en losse kleedjes.
Grijs gebied ontstaat bij dingen als een zonnescherm, een vloer die er strak in ligt of tuinaanleg die met veel liefde is aangelegd. Precies dat soort items horen daarom expliciet op de lijst van zaken thuis, in plaats van dat je er tijdens de eindinspectie achter komt dat de andere partij er anders over dacht.
Is de lijst van zaken in Amsterdam anders dan elders in Nederland?
Nee, het document zelf is landelijk hetzelfde: makelaars gebruiken overal in Nederland dezelfde modellen voor de lijst van zaken. Wat in Amsterdam wel meespeelt, is de context waarin je ‘m invult. Bij een appartement met een Vereniging van Eigenaars (VvE) vallen gemeenschappelijke onderdelen, zoals het trappenhuis, de lift of het dak, niet onder jouw individuele lijst van zaken; die horen bij de VvE.
Bij een grachtenpand of ander monumentaal pand kom je vaker bijzondere, soms eeuwenoude inbouwelementen tegen, denk aan een ingebouwde trapkast of een schouw, waarbij het extra belangrijk is om vooraf helder te krijgen of dat als onroerend geldt. Ook erfpacht, in Amsterdam veel voorkomend, heeft geen directe invloed op de lijst van zaken zelf, maar hoort wel bij het bredere plaatje waar je als koper of verkoper rekening mee houdt. En in de Amsterdamse markt, waar veel woningen boven de vraagprijs verkocht worden, wordt er vaak in hoog tempo onderhandeld. Juist dan helpt het om de lijst van zaken meteen scherp te hebben bij het eerste bod, in plaats van pas bij het opstellen van de koopakte.
Lijst van zaken bij verkoop via een NVM-makelaar
Bij verkoop via een NVM-makelaar krijg je standaard een lijst van zaken als bijlage bij de koopakte, los van de uitgebreidere vragenlijst over de staat van de woning. Die vragenlijst, vaak deel A en B genoemd, gaat over eigendom, financiering en de technische staat. De lijst van zaken gaat specifiek over de spullen in en om het huis. Beide documenten worden onderdeel van de koopovereenkomst zodra ze als bijlage zijn toegevoegd.
Als aankoop– of verkoopmakelaar lopen wij de lijst van zaken altijd samen met je door, zodat er geen verrassingen zijn bij de eindinspectie.
Zo gebruik je de lijst van zaken tijdens de eindinspectie
Print de lijst van zaken uit en loop hem tijdens de eindinspectie samen met de andere partij en de makelaar langs. Zo zie je meteen of alles klopt met wat is afgesproken, in plaats van dat je op je geheugen moet vertrouwen. Let daarbij op:
- Staat alles er nog wat op de lijst staat, en werkt het ook?
- Zijn alle sleutels aanwezig: voordeur, achterdeur, garage, berging, brievenbus?
- Kloppen de meterstanden voor gas, water en elektriciteit?
- Is er schade ontstaan sinds de laatste bezichtiging?
Voorbeeld document lijst van zaken
Wil je zien hoe zo’n lijst van zaken er in de praktijk uitziet?
Kortom
De lijst van zaken woning voorkomt discussie achteraf over wat er blijft en wat er meegaat. Loop hem altijd vroeg in het proces door, spreek twijfelgevallen expliciet af en check hem nog een keer bij de eindinspectie. Zo weet je precies wat je koopt of verkoopt, tot en met de laatste gordijnrail.
Wil je persoonlijk advies over jouw situatie bij aankoop of verkoop? We denken graag met je mee.
