Biedlogboek bij de makelaar: transparantie in het biedproces
Je hebt alles gegeven. De bezichtiging was top, je bod lag flink boven de vraagprijs, en toch viel je af. Maar hoe weet je eigenlijk of het biedproces eerlijk verliep? Dat is precies waarom het biedlogboek bestaat.
Sinds 2023 zijn NVM-makelaars verplicht dit digitale logboek bij te houden voor elke verkoop, en per 1 februari 2026 geldt bovendien een verplicht protocol voor het hele biedproces. Wat staat er in het biedlogboek, wat zijn je rechten als koper, en wat betekent het voor jou als verkoper? Je leest het hier.
Wat is een biedlogboek?
Een biedlogboek is een digitale rapportage die de verkoopmakelaar automatisch bijhoudt van alle biedingen op een woning. Het logboek legt chronologisch alle stappen in het biedproces vast en is niet handmatig aanpasbaar. Het biedlogboek is beschikbaar voor zowel de verkoper als de bieders.
Het doel is helder: transparantie en eerlijkheid in het biedproces. Vóór de invoering van het biedlogboek konden kopers niet controleren of hun bod werkelijk was meegenomen in de beslissing van de verkoper. Met het logboek is dat nu wél mogelijk.
Waarom is het biedlogboek ingevoerd?
De Amsterdamse woningmarkt stond de afgelopen jaren bol van de overbiedingen en bijbehorende stress. In die hitte kwamen ook misstanden aan het licht: zogenoemde spookbiedingen, waarbij fictieve biedingen werden ingebracht om echte kopers hoger te laten bieden. Om dit tegen te gaan, maakte de NVM het biedlogboek in 2023 verplicht voor haar leden. Per 1 februari 2026 geldt bovendien het bijbehorende Protocol Transparant Bieden voor alle NVM-makelaars. Dit protocol beschrijft exact hoe het biedproces moet verlopen en welke spelregels daarbij gelden.
Thoma Post Makelaars Amsterdam is NVM-lid en werkt volgens dit protocol. Dat betekent: bij elke verkoop die wij begeleiden, leggen we elk bod vast op het moment dat het binnenkomt.
Vier officiële verkoopmethoden
Het NVM-protocol kent vier toegestane verkoopmethoden. Welke methode de verkoper kiest, bepaalt hoe het biedproces verloopt en wat bieders tijdens dat proces kunnen zien.
Bij alle vier methoden worden biedingen automatisch vastgelegd in het biedlogboek.
Inschrijving met biedtermijn:
bieders dienen vóór een sluitingsdatum een bod in. Biedingen zijn alleen zichtbaar voor de verkoper en de makelaar.
Gesloten inschrijving met biedtermijn:
biedingen zijn ook voor de verkoper en makelaar pas zichtbaar na de sluitingsdatum.
Open veiling met biedtermijn:
alle biedingen zijn tijdens het proces zichtbaar voor alle deelnemers.
Bieden zonder biedtermijn:
één op één onderhandelen tussen verkoper en bieder via de makelaar.
Wat staat er precies in het biedlogboek?
Volgens het NVM-protocol bevat het biedlogboek minimaal de volgende gegevens:
- Het adres van de woning
- De vraagprijs
- De verkoopprijs (het bod waarmee de woning is afgemeld)
- De gebruikte verkoopmethode(n)
- Alle ingezonden biedingen, inclusief tijdstip van ontvangst en eventuele voorwaarden
- Datum en tijdstip van de toewijzing
Het logboek wordt automatisch samengesteld door het platform en is door de makelaar niet aanpasbaar. Dat is een bewuste keuze: zo weet je zeker dat de inhoud klopt.
Wie mag het biedlogboek inzien?
Als koper
Heb je een bod uitgebracht en ben je afgevallen? Dan ontvang je automatisch een schriftelijke notificatie zodra het biedlogboek beschikbaar is. Je hoeft daar zelf niets voor te doen. Uit privacy-oogpunt zijn de persoonsgegevens van andere bieders geanonimiseerd: je ziet wel de biedbedragen en voorwaarden, maar niet de namen.
Let op: heb je jouw bod voortijdig ingetrokken, dan heb je geen recht op inzage in het biedlogboek. Dit staat expliciet in het NVM-protocol.
Als verkoper
Als verkoper heb je altijd volledig inzage in het biedlogboek van jouw woning. Je makelaar bespreekt de biedingen met je en adviseert over de beste keuze. Bovendien kun je als verkoper, in overleg met de makelaar, besluiten het logboek niet beschikbaar te stellen aan bieders die als niet-realistisch worden aangemerkt, bijvoorbeeld bij een onrealistisch laag bod of misbruik van het systeem. De betreffende bieder wordt hierover geïnformeerd en kan een onderbouwing opvragen.
Wanneer mag je het biedlogboek inzien?
Je kunt het biedlogboek inzien zodra de koop onherroepelijk is geworden. Dat is het moment waarop zowel de wettelijke bedenktijd als alle overeengekomen ontbindende voorwaarden zijn verlopen. Pas daarna sturen alle betrokken partijen automatisch een bericht dat het logboek beschikbaar is.
Vanaf dat moment heb je één maand de tijd om het logboek in te zien. Na die maand is het niet meer beschikbaar. Wacht dus niet te lang als je vragen hebt over het biedproces.
Goed om te weten: je hebt geen aankoopmakelaar nodig om inzage te krijgen. Iedereen die aantoonbaar een bod heeft uitgebracht, en dat bod niet heeft ingetrokken, ontvangt de notificatie automatisch.
Biedlogboek vrijgeven via Move
Veel NVM-makelaars, waaronder Thoma Post Makelaars Amsterdam, gebruiken Move.nl als online platform voor het biedproces. Move.nl is de applicatie waarmee biedingen automatisch worden opgeslagen en verwerkt tot één digitaal biedlogboek voor verkoper en bieders. Het protocol voor transparant bieden wordt digitaal ondersteund door dit platform.
Na het onherroepelijk worden van de koop ontvangen alle bieders via Move.nl automatisch bericht dat het logboek beschikbaar is. Zo heb je het overzicht snel en overzichtelijk in handen, zonder extra aanvraag.
Hoe lang is het biedlogboek beschikbaar?
Het biedlogboek is één maand beschikbaar na het onherroepelijk worden van de koop. Daarna vervalt de toegang. Heb je twijfels over het biedproces? Bekijk het logboek dan direct nadat je de notificatie hebt ontvangen. De bewaartermijn van de onderliggende persoonsgegevens is vastgelegd in de privacyverklaring van de makelaar.
Wat kun je doen als je twijfelt aan het biedproces?
Vertrouw je het niet? Dan heb je een paar opties:
- Bekijk het biedlogboek. Je ontvangt automatisch bericht als het beschikbaar is. Vergelijk jouw bod met de anderen en kijk of de keuze logisch is.
- Neem contact op met de verkoopmakelaar. Een goede makelaar legt de beslissing gewoon uit.
- Dien een klacht in bij de NVM. Als je bewijs hebt van oneerlijk handelen, kun je een formele klacht indienen via de NVM-klachtencommissie.
Een biedlogboek lost niet elk meningsverschil op, maar het geeft je wel een concreet en onweerlegbaar aanknopingspunt.
Wat betekent het biedlogboek voor jou als verkoper in Amsterdam?
Als je jouw woning verkoopt in Amsterdam, profiteer je ook van het biedlogboek. Het zorgt voor een gestructureerd en aantoonbaar eerlijk biedproces, wat prettig is als een afgevallen koper achteraf vragen stelt. Bovendien helpt het jou als verkoper om biedingen goed naast elkaar te leggen: niet alleen op prijs, maar ook op voorwaarden.
Bij een populaire woning in een gewilde buurt zoals de Jordaan, Oud-Zuid of Amsterdam-Oost kan het aantal biedingen snel oplopen. Een goed bijgehouden logboek geeft overzicht en rust in een soms hectisch proces.
Conclusie
Het biedlogboek is een kleine maatregel met grote impact op eerlijkheid en vertrouwen in de woningmarkt. Als koper weet je dat jouw bod serieus is meegenomen en ontvang je automatisch inzage. Als verkoper heb je een aantoonbaar transparant proces. En het protocol dat per 1 februari 2026 verplicht is, legt de spelregels voor het hele biedproces vast: voor iedereen gelijk.
Heb je vragen over het biedproces of wil je weten hoe Thoma Post Makelaars Amsterdam jou begeleidt bij het kopen of verkopen van een woning? We helpen je graag.
Plan een gratis kennismaking
Heb je vragen over het biedproces, of ben je op zoek naar een aankoopmakelaar in Amsterdam? Bij Thoma Post Makelaars Amsterdam denken we graag met je mee. Geen verplichtingen, gewoon een goed gesprek over jouw situatie en wat de beste aanpak is.
FAQ - Veelgestelde vragen over het biedlogboek makelaar
Wat is een biedlogboek bij de makelaar?
Een biedlogboek is een digitale rapportage die de NVM-verkoopmakelaar automatisch bijhoudt van alle biedingen op een woning. Het logboek legt chronologisch alle stappen in het biedproces vast en is niet aanpasbaar. Het is beschikbaar voor zowel de verkoper als de bieders. Sinds 2023 is het biedlogboek verplicht voor NVM-makelaars; per 1 februari 2026 geldt ook het bijbehorende protocol voor transparant bieden.
Mag ik als koper het biedlogboek inzien?
Ja, als je een bod hebt uitgebracht en niet hebt ingetrokken. Zodra de koop onherroepelijk is, ontvang je automatisch een bericht dat het biedlogboek beschikbaar is. Je ziet de biedbedragen en voorwaarden van alle biedingen, maar de namen van andere kopers zijn geanonimiseerd. Het logboek is één maand beschikbaar.
Hoe lang is het biedlogboek beschikbaar?
Het biedlogboek is één maand beschikbaar na het onherroepelijk worden van de koop. Dat is het moment waarop de wettelijke bedenktijd én alle ontbindende voorwaarden zijn verlopen. Wacht dus niet te lang als je het logboek wil inzien: na een maand vervalt de toegang.
Wat zijn spookbiedingen en hoe voorkomt het biedlogboek dit?
Spookbiedingen zijn fictieve biedingen die worden ingebracht om echte kopers hoger te laten bieden. Het biedlogboek voorkomt dit doordat elk bod automatisch en chronologisch wordt vastgelegd in een niet-aanpasbaar systeem. Bij een klacht kan de NVM-klachtencommissie de inhoud controleren.
Is een biedlogboek verplicht voor elke makelaar?
Het biedlogboek is verplicht voor alle NVM-leden. Per 1 februari 2026 geldt ook het Protocol Transparant Bieden voor alle NVM-makelaars. Makelaars buiten de NVM zijn niet verplicht het protocol te volgen, maar het platform Move.nl en het protocol zijn wel beschikbaar voor de hele sector.
Kan een verkoper mijn inzage in het biedlogboek blokkeren?
In uitzonderlijke gevallen wel. Een verkoper kan de makelaar verzoeken het logboek niet beschikbaar te stellen aan bieders die als niet-realistisch worden aangemerkt, bijvoorbeeld bij een onrealistisch laag bod of misbruik. De betreffende bieder wordt hierover geïnformeerd en kan een onderbouwing opvragen.
Heb je vragen over het biedproces in Amsterdam, of wil je weten hoe wij jou begeleiden bij het kopen of verkopen van een woning? Onze aankoopmakelaar denkt graag met je mee.
Bronnen
- NVM — Biedlogboek: transparant en inzichtelijk bieden op woningen: nvm.nl
- NVM — Protocol Transparant Bieden Woonruimte (van kracht per 1 februari 2026):
nvm.nl/media/teycfqzc/nvm-protocol-transparant-bieden-woonruimte.pdf - Move.nl — Online biedplatform NVM: move.nl